物业管理企业形象及其作用有哪些？

  这既是客观存在，又是可以随条件的变化而变化。所以说，企业形象具有多样性、客观性、转化性。

在现代社会里，企业形象的优劣对于企业的生存和发展具有决定性意义。一个企业的良好形象，是它的无形资产，是竞争的重要力量，也是企业的优势所在。这是因为，随着现代社会生产力的进步和经济的迅速发展，商品经济日益发达，并由此导致卖方市场向买方市场转变，市场竞争日趋激烈。

物业管理方案有哪些？

3、为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。

一、一种模式

针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户需求。

物业品牌战略

早在本世纪初董事长张桂玉就提出了把发展物业作为集团九大支柱产业之一的发展战略。时至今日，物业公司在现有公司领导班子和全体员工的共同努力下，从无到有，由小到大，发展成为我市唯一拥有国家最高一级资质的物业企业，物业管理面积发展到近50万平方米，管理区域由过去的集团家属院扩展到社会高档居住小区，所管理的住宅小区荣获“省市级优秀物业管理住宅小区”、“市级花园式小区”、“平安小区”等荣誉称号。公司2008年被山东省消费者协会授予“消费者满意度优秀单位”，2009年又被省消费者协会、省家庭服务协会联合授予“山东省物业服务行业金牌管家”荣誉称号。不仅为业主提供了较为满意的服务，而且有效地实现了物业的保值增值，从而为集团发展做出了应有的贡献。但是按照科学发展观的标准和集团“管理提升年”的要求，还应当在进一步提升物业公司的品牌战略方面狠下功夫。一、物业管理品牌的重要性品牌是什么？品牌就是我们俗称的“牌子”，就是企业的实力、形象、竞争力的象征。我们天元集团之所以名声远扬，拥有广泛的美誉度、知名度，就是因为我们集团决策层高度重视了企业的品牌战略。在物业管理服务市场逐步规范、市场竞争日趋激烈的今天，品牌是物业管理企业的服务内涵高于竞争对手的标志，是开拓市场的有效武器。对于消费者而言，品牌代表着归属感、优越感和安全感。同时，对企业自身来讲，品牌意味着一种文化，一种上升力和吸引力。物业管理品牌是经行业权威机构、社会公众和广大业主认可的，享有较高的知名度和高品质的物业管理产品、企业。具体而言，是指从事物业管理的企业所提供的优质“物业管理与服务”。前不久与“城市绿洲”小区业主交谈，言谈中了解到该业主为购买到自己满意的房子，竟昼夜排队认购选号，最终如愿以偿。他非常高兴地讲到：“之所以在这里买房，看重的就是该小区是天元建的，天元管的，冲得就是天元的牌子。”可见，一个优秀企业品牌的吸引力有多大。因此，谁拥有了良好的品牌，谁就拥有了市场，拥有了竞争力和生命力，所以我们应当充分认识到企业品牌的重要性。二、物业公司实施品牌战略的必要性（一）实施品牌战略是进一步开拓市场的需要分析物业公司目前的市场现状，仅是满足于集团员工居住和集团房地产开发的需要，还没有很好地走出去，市场规模领域还比较单一。这与科学发展观的标准要求，与集团发展和自身所拥有的一级资质还存有差距。因此，物业公司应当很好地研究实施市场开拓的品牌战略，应当面向社会、面向商业物业、工业物业、办公物业、大规模高档住宅物业及其他物业等类型，积极主动地开拓新市场，不断扩大物业服务、园林绿化市场的规模和领域，努力提高市场份额的占有率。（二）实施品牌战略是满足广大业主要求的需要随着人们生活水平的提高，居住观念发生了很大变化。住得好并非单纯地理位置好、房屋面积大小适中、布局合理，而更为重要的需要有良好的全方位的管理服务来保证。小区位置、房屋质量、价位、小区内治安良好、环境整洁优美舒适，成为购房者最为关心的问题。而品牌物业管理越来越受到消费者青睐，不仅仅在于其表层的管理服务，更重要的它所蕴含的企业文化，即对消费者的身份、地位、个性、修养、品味、生活方式的肯定的文化特征。（三）实施品牌战略是物业管理企业生存与发展的保证物业管理服务的性质决定其不能以牟取高额利润为目的，所以许多物业管理企业处于微利亏本状态。但是，优秀先进拥有品牌物业管理企业的实践证明，其规模越大，管辖物业越多，获利越丰。在当前市场竞争日益激烈的形势下，物业管理企业要想求得生存和发展，只有创立品牌，运用品牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存和发展提供保障。三、实施品牌战略的基本途径现在，企业已经进入了“品牌竞争”的时代，集团物业公司要得到全面发展，必须要在品牌建设上下功夫，全面提升企业的品牌形象和知名度，创建一流的知名物业管理企业。（一）高度重视品牌战略，树立强烈的品牌意识思想是保障，意识是先导。做任何事情，我们必须要有一个明确的指导思想和行为意识。因此我们要从思想上高度重视品牌战略的重要性，充分认识到品牌的作用和实施品牌战略的必要性。在全体员工中尤其是在决策领导层牢固树立强烈的品牌意识，树立全方位搞好品牌建设的思想，搞好品牌战略的规划与实施。（二）实施品牌战略，提供优质的物业服务是根本集团物业公司通过近几年的努力，已经从不追求高额利润、只追求做好本职工作，力争满足广大员工的要求，使服务跟的上，员工没意见并无后顾之忧，心无牵挂地干好本职工作，发展到目前面向集团和社会，努力提供较高品质的服务质量和更及时快捷的服务模式，不仅为广大业主提供了较为满意的服务，而且有效地实现了物业的保值增值。但是仅仅满足于现有的水平还远远不够，应当按照“品牌”建设的要求，大力实施品牌战略，力争在物业管理服务方面突出一个“好”字。好就好在要有一个响当当的物业品牌、好的形象、好的声誉。好就好在要有一个好的物管、好的服务、好的品质、好的档次和水平；好就好在要有先进的理念、好的文化、好的机制和管理模式；好就好在要有一个好的目标与定位，充分利用好现有的一级资质，积极打造高档次、先进的物业管理项目，不断开拓新市场，努力扩大物业管理的规模和领域。（三）实施品牌战略，培养引进人才是关键物业管理是一门新兴的专业，需要高学历、高素质综合能力较强的人才，需要网络等先进科技，也需要现代化的企业管理方式。物业管理又是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，物业管理的好坏直接影响到业主生活品质的高低。对开发商而言，有一个好“管家”，就意味着能跟业主更好地沟通，减少交房后产生纠纷的风险，也能为楼盘提供新卖点。对于业主来说，有一个好的物业管理服务是提高居住生活质量的保障，因此，物业管理企业需要不断地引进并大力培养人才。而目前集团物业公司还缺乏具有较高综合素质的专业人才，尤其是缺乏具有先进的服务理念、服务态度，具有高水平的专业知识、专业能力，懂法律、懂管理、善经营的管理人才。因此，物业公司应当积极吸纳物业专业人才，并对现有员工加大学习培训力度，建立人才成长考核激励机制，努力提高员工的科学文化专业技术素质，倡导员工岗位成才、自学成才，引导员工努力学习掌握新知识、新技术，不断提高自身综合素质。（四）实施品牌战略，构建企业核心竞争力，不断创新与发展实施品牌战略，物业公司要紧密结合自身实际，研究制定切实可行的实施方案，明确品牌建设的目标、方法、步骤及措施，积极构建企业核心竞争力，不断创新与发展。要积极开拓市场，针对广大业主的需求制定公司服务项目，建立科学规范的管理体系和管理制度，科学合理地控制成本，争取较好的经济效益和社会效益。建设稳定高素质的员工队伍，积极培育企业文化，树立起良好的企业形象。坚持走市场化、专业化、现代化、规模化的道路，强化企业品牌意识，利用公司独特的经营理念、先进的管理模式和优质的服务，积极打造企业品牌，争创名牌，为集团发展做出应有的贡献。

物业管理企业如何拓展市场

物业管理企业是微利行业，要想赢利就必须走规模化经营之路，就要不断的拓展市场。扩张是企业发展壮大的必经之路，一个企业只有拥有了一定的市场份额和规模，才能在激烈的市场竞争中获胜，但是盲目的扩张也会让企业面临倒闭的危险。物业管理企业在扩张的同时，随之而来的就是人员的增加、服务的多元化和跨地域经营的风险，这对物业管理企业是一种严峻的考验。因此，要想赢得市场、扩大市场份额，物业管理企业就必须先正确认识企业扩张，打好基础，以稳中求进。

一、物业管理企业扩张的意义 在当今市场竞争日趋激烈的严峻形势下，不进步就意味着退步，不发展就意味着灭亡。物业管理企业唯有迅速占领市场份额，扩张自身规模，才能在市场上立足。

物业管理行业作为一个新兴行业，自诞生伊始，便显示出了强大的生命力，取得了快速发展。实践证明，企业扩张、规模化发展是物业管理行业未来发展的必然趋势。原因有四点：

1、物业管理行业的产业化势在必行，而产业化的前提是规模化；

2、物业管理企业只有通过规模化，才能达到实现效益；

3、企业资源配置的合理化只有通过规模化才能实现；

4、社会平均劳动成本的降低与企业成本的下降只有通过规模化才能得以实现。

物业管理企业扩张、规模化发展是指物业管理企业充分利用自身资源，最大限度地扩大管理面积和管理领域（当然这个最大限度不是无节制，而是根据自身的实际情况），科学地确立自身的管理成本和经营目标，在一个适度界定的市场竞争中，最大化的占有市场份额。但是，企业仅仅达到规模经营还不行，它还必须在市场份额总量上居于首位，才能优于别人。当然，物业管理企业的规模化经营并不是指简单的扩大再生产，从企业追求效益最大化的经营行为来说，规模化经营还必须充分考虑其投入产出比率，也就是随着投入的增加，规模的扩大，其单位增量所产出的效益应逐量增高，这才是企业所追求的真正意义上的规模经济效益。由此可见，规模化经营能为管理企业降低成本，充分利用有限资源，获取更多的经济效益。

二、物业管理企业在扩张中容易出现的问题 很多知名的物业管理企业急剧扩张自己的业务，但由于管理原因，经历了由知名到无名，由强变弱的转变，有的已逐渐淡出市场。因而，物业管理企业的业务扩张应是理性的、保证品质的前提下的负责任的扩张。

一些水平不高的物业管理企业为了发展，不惜采取违反价值规律的超低价手段进行市场竞争；也有一些新成立和刚转制的企业，为了打开市场，不惜靠低价入市；更有极少数企业走“短线”，只赚取眼前利益，进入物业项目后，往往不能较好地兑现承诺，结果造成企业与业主之间的矛盾。究其原因，都是因为企业走入了扩张误区，导致企业盲目扩张，从而影响了企业的发展，也损害了自身和业主的利益。

三、物业管理公司拓展市场上的几个误区

1、扩张就是管理面积的扩大

市场是企业的生存之本，扩张是企业发展的必经之路，很多人认为企业唯有实现规模扩张才能在市场中占有一席之地。但一味地追求数量的扩张不但不能让企业实现规模扩张，还有可能把企业推向倒闭的境地。企业扩张应以质为前提，重量轻质的扩张极易助长企业的形式主义倾向。简单累积的办法忽视了物业的差异性特征，物业管理与有形产品市场份额的扩大有着本质的区别。另外，企业内部和企业间的并购重组，应当具有偶合性，结构不同的联手，其结果不仅不会形成递增效应，相反会导致排异反应，形成企业内耗。物业管理企业的联合应当以文化认同为基础，以优势互补为准则。

2、有规模就是有品牌

人们普遍认为，物业管理已进入品牌经营阶段，物业管理的竞争已演绎成品牌竞争。既然要树立品牌，就不可避免地要进行品牌告知。这个想法并没错，错就错在一些企业对品牌告知的度没掌握好。一些企业错误地认为只要多在媒体露面，企业的品牌就打出来了，于是他们热衷于宣传、炒作。实则不然，物业管理企业的品牌应当是能为顾客提供其认为值得购买的利益及附加价值的产品，它具有识别功能、承诺功能和价值功能。“花钱买吆喝，赔钱赚项目”的做法与品牌经营是背道而驰的。其次，品牌并不完全是建立在物业管理规模之上，而是以过硬的服务品质、优良的管理绩效、全面的顾客满意为基础，建立品牌核心价值，规划品牌系统，塑造品牌形象、建立顾客忠诚。

3、规模化就会规范化

不少企业急于求成，跟风攀附，在根基不稳、后方吃紧的情况下，也要疏通关系，致力于公关，拿下异地物业。结果，接下项目后，难以消化，暴露出内虚的致命缺陷。异地项目市场环境复杂，难于应对，公司上下只好忙于救火，导致前方后方都受到重创，其内未安，又要攘外，最终让企业陷入困境。练好内功，才能传出真经，抱着侥幸心理去拓展市场，是不会取得双赢效果的。

四、物业管理公司拓展市场的途径

1 、兼并重组，充分利用小企业资源。

目前，无资质等级、小而全的物业管理企业较多，许多房地产开发商为了赢利，自已成立物业管理公司管理自己开发的楼盘，但由于面积较小，造成大量重复投资及资源浪费。显然，这种状况对物业管理行业整体进步不利，由于这部分公司服务的不规范，也使本应享受正常服务的业主（住户）的利益受到损害，使业主投诉增多，这极大地损害了行业的整体形象。为促进行业健康发展，这些小物业管理企业可以通过兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源，通过资源整合，建立产业规模促进行业健康发展。

2、适时介入内地物业管理市场，扩大物业管理面积。

内地物业管理市场的巨大潜力，吸引了众多品牌公司的目光，很多品牌物业管理企业把走向内地抢占市场作为发展目标。但是，内地物业管理消费意识不够，收费标准较低，造成管理过程中矛盾多、风险大，稍不留神便会出现投资亏损、损害企业品牌形象等一系列问题。这些问题一直困扰着进军内地的物业管理企业，使其在进军内地之初，很难因规模的扩大取得较好的经济效益。对此，物业管理企业都必须要有足够的认识和思想准备，摒弃急功近利的念头，潜下心来为真正在内地市场站稳脚跟做准备。

物业管理规模化发展势在必行，但在扩张进程中，我们必须探寻规模化发展的规律，正确看待企业扩张，走出误区，只有这样，物业管理规模扩张的目标才能真正实现。一、做好企业市场定位、调整项目结构

案例一：某物业管理企业是由国有物业管理企业改制而来，由管理原有的房地产集团公司（母公司）建设的房改房小区，到改制后主动出击，将业务范围拓展到高档住宅、商业物业、工业物业等多种类型，建立了自己的品牌。在市场拓展过程中，将市场目标定位在高档住宅和写字楼，逐渐将原有的房改房等物业管理项目剥离。

由于物业管理企业的发展背景、管理特色的不同，一个企业的人、财、物、信息资源是有限的，如何将这些资源合理使用，发生规模效应，产生最大的效能，就需要有一个明确的、适合企业发展的市场定位，需要根据市场的发展、企业的变化，适时地调整定位。这样，市场拓展部门在明确的市场定位下，有所为，有所不为，有利于市场拓展工作的开展。市场定位有助于以下市场拓展工作的开展：

1、甄别开发商。在企业发展没有明确的定位时，会出现不考虑开发商的资质、信用，只要能够接到楼盘，为公司打开市场即可。难免在后期管理和赢利上出现问题；在企业有了一定的市场占有率，有了明确的定位后，在市场拓展时便会综合考虑开发商的情况，为市场拓展的前期工作打下基础。

2、进一步定位优质市场对已定位的市场进行分类，深入了解项目的盈利能力、风险，确定优质市场并进一步扩大优质市场占有份额。同时，逐步放弃非盈利市场。

3、定位地区，充分考虑地区限价政策的影响。我国东、西部地区经济差异大，在定位好地区后，还需要在进行异地市场扩展时，考虑各地政府是否对物业管理收费采取了限价政策，如果不加分析地进入异地市场，这样会影响公司预计的盈利空间，故物业管理企业要对异地的限价和公司的运行成本进行比较、测算，从而做出是否进入异地的决策。

二、建立合理的人员结构、完善市场拓展部门组织机构

案例二：某物业管理企业原有市场拓展部门仅有一人，而且职能不清，有时甚至担当办公室的工作，市场拓展工作进展非常缓慢。后来，企业调整了部门结构，将人员增加到三人，而且由副总经理挂职部门经理，建立了完备的部门管理制度、激励制度和工作流程，市场拓展工作取得了很大的进步。

市场拓展部门作为一个企业发展的源动力、龙头部门，不仅需要对员工有良好的激励措施，而且对市场拓展部门的职能划分和职责认定也是非常重要的。成功的物业管理企业的市场拓展部门的职能通常有以下几个部分：

1、项目的拓展：分析新楼盘和二手楼盘的特点，考虑其盈利性、社会效应、其他效应，判断其是否是目标楼盘。

2、项目的策划：策划目标项目的竞争方案，其中包括竞争对手分析、投标书的制定和项目的参观方案等。

3、项目的谈判：与目标楼盘的开发商或者业主委员会就管理价格和服务标准等物业管理服务合同中的内容进行谈判。

4、项目的签订：在获得项目的管理权后，与签约方签订合同，将相关的工作转交到下一个部门，配合相关部门进行项目的交接。

三、提高物业管理企业全体员工的市场营销理念

案例三：在某物业管理企业管理的一个商住两用住宅内，某业主出门后没有将房门关好（门需要钥匙才能锁），小区的保安值班后发现了这个情况，考虑发现时时间已经很晚，将业主叫回来会打扰业主休息，为了保障业主房内的东西不被偷窃，保安人员在房外守候了一夜。第二天，业主回来后，保安告诫房主要多加小心，知道整个情况后，房主对公司员工细致周到的服务非常感动，该业主将其属下的一个房产的保安业务推荐给该企业管理，使公司又获得了一项新业务。

物业管理公司提供的是物业服务，而且物业服务不是一次性产品，每时每刻可能都在进行服务。每个员工的工作态度、服务质量都关系到企业的形象，在市场推广过程中，员工的现场服务也是营销环节的重要组成部分。

所以物业管理公司在市场拓展过程中，要重视建立员工的营销理念，注重“人人都是窗口”，每个员工都应做好本职工，为企业树立良好的形象做出努力。在企业内部建立全员营销的意识。

在全员营销的过程中，还要要求物业服务快速、高质量，特别是市场拓展部作为与客户接触的第一个部门，其工作效率本身也是企业其他部门服务水平的一种体现。通过高效率的营销手段，获取市场。

案例四：某企业在2004年的一个项目接洽过程中，市场拓展部人员当天驱车到项目所在地，经过一天的磋商和现场勘察，公司认为此项目作为一个近20万平方米的高档小区，是一个较为理想的客户，但是开发商提出了第二天要策划书和报价，拓展部人员连夜赶回总部，在有关工作人员的配合下，第二天给开发商交上了一份细致、全面的策划书，开发商对市场拓展的策划书表示非常佩服，公司也因此获得了此项目的业务。

四、成功市场工作步骤

通过以上分析，结合笔者的多年物业管理工作经验，认为市场拓展部门工作中需要注重以下环节工作的开展。

首先是深入分析公司的优势和竞争对手的特点，充分利用资源，占领市场；其次是对开发商分析，捕捉开发商或者业主委员会的理念，与其保持一致，找准开发商的设计理念，对开发商的心理进行分析，使开发商的开发理念能够与日后的服务理念良好地融合起来；三是精心设计招、投标书。标书设计力求针对性强，特点突出。楼盘的设计和楼盘的物业服务理念保持一致，在提供优质服务的前提下，充分考虑开发商和业主委员会的需求；四是重视公关工作的开展，在招投标答疑过程中，充分体现公司的优势。同时，公司领导重视项目的开拓工作以及小区经理的配置也是取得项目十分关键的环节。